Responsável técnico da reforma: o que conferir antes de a obra começar

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Responsável técnico da reforma é o engenheiro ou arquiteto, com registro no conselho, que fica formalmente responsável pela obra, com o vínculo registrado em ART, na engenharia, ou em RRT, na arquitetura. A orientação publicada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo nesta semana é que toda obra, reforma ou demolição tenha um profissional habilitado formalmente responsável. Na leitura da VENCO, a conferência pesa mais conforme o que a reforma toca: quando a intervenção alcança estrutura, paredes, instalações hidráulicas, elétricas ou de gás, fachada, ou pode afetar a unidade vizinha, o proprietário e o síndico ganham em conferir o registro do profissional, o documento de responsabilidade técnica e o escopo que ele cobre antes de liberar a obra. Em troca de acabamento sem mexer em sistema algum, o risco técnico é menor, mas a orientação do conselho não faz essa distinção.

O assunto voltou ao noticiário em 16 de outubro de 2026, quando o CAU/BR divulgou o balanço da fiscalização dos conselhos regionais de arquitetura de janeiro a agosto. No período, foram registradas 3.404 infrações por exercício ilegal da profissão, 2.747 delas envolvendo empresas e 657 envolvendo pessoas físicas, e 3.346 infrações por ausência de responsável técnico. As duas categorias somam cerca de 54% das 12.534 irregularidades anotadas no país em oito meses. Em todo o ano de 2025, as infrações por exercício ilegal tinham sido 4.165. Os números são do conselho de arquitetura.

O que significa ter responsável técnico na reforma

Ter responsável técnico significa que um profissional habilitado está formalmente vinculado à obra e que esse vínculo está registrado no conselho. Na engenharia, o documento é a ART, Anotação de Responsabilidade Técnica. Segundo o Confea, ela define os responsáveis técnicos pela execução da obra ou pela prestação do serviço, é registrada no CREA do estado onde a atividade acontece antes do início efetivo da execução e só passa a valer depois de quitada. Na arquitetura, o documento é o RRT, Registro de Responsabilidade Técnica, que o CAU/BR descreve como o registro do vínculo entre o profissional habilitado e a obra.

Para quem contrata, a ART ou o RRT dizem três coisas: quem é o profissional, qual atividade ele assumiu e em que obra. O Confea orienta que o documento seja guardado pelo profissional e também pelo contratante. Na avaliação da VENCO, a cópia que fica com o proprietário, e com o condomínio quando a reforma é em área comum, é a peça que permite saber, anos depois, quem projetou ou executou cada intervenção.

Quando a reforma pede mais atenção

A NBR 14037:2024 define o que o manual de uso, operação e manutenção entregue com a edificação deve conter, e um dos assuntos é a modificação do imóvel. Pelo item 5.7.2.3 da NBR 14037, o manual deve orientar que alterações nos sistemas estruturais, nas vedações e nos demais sistemas, e toda modificação que altere ou comprometa o desempenho de um sistema, inclusive o da unidade vizinha, passem antes pela análise da construtora, do projetista ou, na falta deles, de um responsável técnico. Pela mesma cláusula, o manual deve informar que as alterações precisam de documentação específica, com projeto e memorial elaborados pelo responsável técnico.

Esse é o critério que a VENCO usa para separar as reformas em que a análise técnica prévia faz mais diferença:

Em condomínios, a gestão de reformas nas unidades e nas áreas comuns é objeto de uma norma própria, a NBR 16280, de sistema de gestão de reformas em edificações.

Como conferir o registro do profissional e da empresa

Em São Paulo, o CREA-SP orienta que o registro de profissionais e empresas seja verificado na Consulta Pública do site do conselho, que mostra a situação cadastral e outras informações públicas. Segundo o Confea, a quitação da ART pode ser conferida no site do CREA, e o conselho emite também a Certidão de ART, que informa os dados registrados sobre uma anotação específica.

Na prática, quatro conferências cabem antes de liberar o início dos serviços:

• o nome e o número de registro do profissional constam da consulta do conselho com situação regular;
• quando o serviço é contratado com uma empresa, ela também aparece registrada no conselho;
• o documento de responsabilidade técnica já existe e, no caso da ART, está quitado e tem data anterior ao início da obra;
• a atividade descrita no documento corresponde ao escopo da reforma.

O CAU/BR lembra ainda que a placa da obra deve trazer os dados do responsável técnico. Na leitura da VENCO, em reforma de apartamento, entregar uma cópia do documento ao síndico ajuda o condomínio a identificar o profissional da obra.

O que pedir no orçamento

A NBR 5674:2024, de gestão da manutenção de edificações, lista o que o orçamento de um serviço de manutenção deve conter. Entre os itens do 6.1.1 da NBR 5674 estão o escopo, a descrição de cada atividade com prazos, as especificações técnicas de execução e de manutenção futura, e a indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável. A norma é de manutenção, mas o raciocínio serve para comparar propostas de reforma: orçamento que traz só valor e prazo, sem escopo detalhado e sem indicar quem assume tecnicamente o serviço, não permite comparar propostas entre si.

Na avaliação da VENCO, a obra com responsável técnico e documento registrado exige mais preparação antes de começar, com visita, levantamento e, conforme o caso, projeto da alteração, e isso tende a alongar o início. Em troca, a intervenção fica documentada desde o primeiro dia, o que facilita a conferência do síndico e a atualização dos documentos do imóvel ao final.

O que fica registrado depois da obra

A reforma que muda o imóvel muda também a documentação dele. Pelo item 5.7.6 da NBR 14037, o manual deve advertir que, havendo modificações, a atualização dele cabe ao proprietário ou ao condomínio, inclui a revisão das especificações técnicas e dos projetos e é serviço técnico, feito por empresa ou responsável técnico. A NBR 5674 trata do mesmo ponto pelo lado da manutenção, no 6.2.5: quando o serviço muda características técnicas da edificação, memorial descritivo, especificações, projetos e manual devem ser adequados.

Para o síndico, isso significa que a reforma de área comum que altera instalações ou vedações deveria terminar com projetos e manual atualizados. Para o proprietário, significa guardar o projeto da alteração, a ART ou o RRT e o memorial junto com os documentos do imóvel. Na avaliação da VENCO, para condomínios e proprietários de São José dos Campos e do Vale do Paraíba, esses papéis são o que permite saber depois o que foi alterado, por exemplo quando o prédio passa por inspeção predial; sem eles, reconstituir o que foi feito numa reforma antiga pode exigir abertura de parede ou de piso.

Quem está planejando a obra e ainda decidindo o sistema de vedação encontra a comparação no artigo sobre drywall ou alvenaria na reforma. Quando já existe dúvida sobre uma intervenção feita sem análise técnica, o caminho é um laudo técnico que constate a situação atual antes de qualquer nova obra.

Perguntas frequentes