Condomínios e imóveis comerciais · Vale do Paraíba
A VENCO Engenharia elabora o laudo de inspeção predial de condomínios e imóveis comerciais em São José dos Campos e no Vale do Paraíba, com vistoria dos sistemas da edificação, prioridades de ação e ART, conforme a ABNT NBR 16747.
Diretrizes e procedimento da norma brasileira de inspeção predial, da documentação ao laudo.
Anotação de Responsabilidade Técnica recolhida no CREA-SP, parte do conteúdo mínimo do laudo.
Recomendações organizadas por urgência, para o planejamento da manutenção.
O laudo avalia o plano de manutenção e as condições de uso da edificação.
01 / A inspeção
A inspeção predial avalia as condições da edificação como um todo, por exame predominantemente sensorial, e registra as irregularidades constatadas na data da vistoria. A ABNT NBR 16747 define os requisitos considerados, no mínimo, em toda inspeção.
As normas técnicas adotadas como referência consideram a época do projeto e da construção da edificação, como pede a ABNT NBR 16747.
02 / Manifestações patológicas
Fissura, revestimento descolado, armadura aparente e mancha de umidade são manifestações patológicas: o sinal ou o sintoma de um mecanismo de degradação. No laudo, as irregularidades constatadas são descritas e, quando a vistoria permite, classificadas pela origem, com recomendação de ação e patamar de prioridade.
A forma, a direção e a evolução da abertura ajudam a levantar a hipótese de causa, e a confirmação depende de verificação em campo por profissional habilitado.
Reboco, cerâmica ou pastilha que perdem a aderência com a base soam ocos quando percutidos.
Armadura aparente e oxidada, com o concreto que a cobria desplacado.
Manchas de umidade, bolor e pintura descascando em paredes, tetos e fachadas.
03 / Edificações atendidas
O laudo reúne num só documento as condições da edificação, as irregularidades constatadas e a prioridade das ações, para quem responde pela manutenção do imóvel.
Síndico, administradora e conselho
Inspeção predial de edifício ou conjunto residencial, com as recomendações organizadas por prioridade para o planejamento do condomínio.
Proprietário e gestão do imóvel
Inspeção predial de edifício de escritórios, prédio comercial ou galpão, para o proprietário ou para quem responde pela manutenção do imóvel.
04 / Etapas
As etapas seguem o procedimento da ABNT NBR 16747 e são planejadas conforme o tipo da edificação, as características construtivas, a idade, as instalações, os equipamentos e a qualidade da documentação entregue.
A VENCO solicita os documentos da edificação, como o manual de uso, operação e manutenção, os projetos, o AVCB e os contratos e relatórios de manutenção. O laudo registra o que foi solicitado, o que foi disponibilizado e a análise desses documentos.
A entrevista com o síndico, o gestor ou outro representante qualificado levanta o histórico da edificação, com as intervenções já realizadas e a rotina de manutenção.
A equipe de engenharia vistoria os sistemas da edificação no local, com registro fotográfico e a data de cada vistoria. O laudo lista os sistemas inspecionados e os não inspecionados.
As irregularidades são classificadas pela origem quando a vistoria permite, recebem recomendação de ação e são organizadas nos três patamares de prioridade. Nesta etapa também são avaliadas a manutenção e as condições de uso.
O laudo reúne as constatações, a avaliação da manutenção e do uso, as conclusões e a ART.
05 / Classificação
A classificação indica de onde vem cada irregularidade, e o patamar de prioridade indica a urgência da ação recomendada. Os critérios são os da ABNT NBR 16747.
Perda de desempenho que decorre do projeto e/ou da execução da edificação.
Perda de desempenho relacionada a fatores externos à edificação, provocados por terceiros.
Perda de desempenho pelo envelhecimento natural e pelo consequente fim da vida útil.
Perda de desempenho que decorre de uso, operação ou manutenção inadequados.
Como a inspeção é predominantemente sensorial, nem toda ocorrência pode ser classificada na vistoria. Nesses casos, o laudo recomenda análise mais aprofundada, com profissional especialista e/ou ensaios específicos.
Perda de desempenho que compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, a funcionalidade dos sistemas com possíveis paralisações e/ou a durabilidade (vida útil). Entram também o aumento expressivo do custo de manutenção e de recuperação e o risco, real ou potencial, ao meio ambiente.
Perda parcial de desempenho, real ou potencial, com impacto na funcionalidade, sem prejuízo à operação direta dos sistemas e sem comprometer a saúde e a segurança dos usuários.
Pequenos prejuízos à estética, ou ações programáveis e passíveis de planejamento, com baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Podem ser feitas sem urgência.
06 / O laudo
O laudo segue o conteúdo mínimo definido pela ABNT NBR 16747, com recomendações claras e acessíveis ao responsável legal, ao síndico, ao gestor ou ao proprietário, e a prioridade de cada ação.
As datas das vistorias fazem parte do documento, porque os resultados correspondem à condição encontrada na data da vistoria. O laudo lista também os sistemas inspecionados e os não inspecionados.
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07 / Perguntas frequentes
A ABNT NBR 16747 atribui a inspeção predial a profissional habilitado de engenharia ou de arquitetura, com registro no conselho profissional e dentro das respectivas atribuições. O conteúdo mínimo do laudo inclui a ART ou o RRT.
A ABNT NBR 16747 não fixa um intervalo entre inspeções. Pela norma de inspeção predial do IBAPE, havendo legislação aplicável, as conclusões do laudo indicam a periodicidade da próxima inspeção; onde não há, o laudo pode recomendá-la com fundamento nas próprias conclusões.
Não. A ABNT NBR 16747 registra que a inspeção predial não identifica vício oculto sem sinal, sintoma ou funcionamento inadequado aparente. Quando uma ocorrência precisa de análise mais aprofundada para ser esclarecida, o laudo a recomenda, com profissional especialista e/ou ensaios específicos.
Não. A ABNT NBR 16747 registra que a inspeção predial não se presta a instruir ação judicial para apurar responsabilidade por irregularidades construtivas, e a inspeção não substitui a perícia de engenharia, objeto da ABNT NBR 13752.
Não. A ABNT NBR 16747 registra que a inspeção predial não substitui as inspeções periódicas do programa de manutenção. O laudo avalia esse programa: a coerência com o recomendado pela construtora e com os manuais dos fabricantes, a efetiva execução, com evidência no histórico, e a adequação da frequência à idade das instalações, ao uso e à exposição ambiental.
A lista é ajustada ao tipo e à complexidade da edificação e às exigências legais do estado e do município. Costuma incluir o manual de uso, operação e manutenção, os projetos, o habite-se, o AVCB, os contratos e relatórios de manutenção dos sistemas e os laudos de inspeção predial anteriores.
O valor depende do porte e da complexidade da edificação: área construída, número de blocos e de pavimentos, idade, sistemas e documentação disponível. A VENCO envia a proposta por escrito, com escopo, prazo e valor, a partir dessas informações.
08 / Contato
Pedidos de proposta de laudo de inspeção predial são recebidos pelo formulário, pelo WhatsApp e pelo e-mail da VENCO.
Atendimento em São José dos Campos e na região do Vale do Paraíba.