AVCB de prédio antigo não significa refazer a edificação pela regra de hoje. A Instrução Técnica nº 43/2025 trata das edificações existentes e separa dois casos. O prédio já licenciado pelo Corpo de Bombeiros, sem acréscimo de área, sem acréscimo de altura e sem mudança de ocupação, pode seguir com o que o Projeto Técnico existente já exigia, sem precisar adaptar-se à regra nova. O prédio que nunca foi licenciado é classificado pela regra atual e adaptado conforme essa Instrução Técnica.
Fora do primeiro caso, existe um núcleo de medidas que independe da data de construção, e é nele que costuma estar o trabalho real. Este artigo organiza essa leitura para síndicos e proprietários de edificações antigas em São José dos Campos e no Vale do Paraíba: o que conta como edificação existente, o que cada situação mantém, o que é cobrado de qualquer forma e o que fazer quando a adequação exige obra e prazo.
O que conta como edificação existente
A Instrução Técnica nº 43/2025 se aplica às edificações existentes, com documentação comprobatória, anteriores à vigência do regulamento atual. Dois pontos dessa frase decidem o enquadramento.
O primeiro é a prova. Existente, no texto da Instrução Técnica, é a edificação cuja anterioridade está documentada, e aparência de construção antiga não substitui esse documento. A Instrução Técnica nº 43/2025 remete essa definição à Instrução Técnica nº 03/2025, que lista como exemplos a planta aprovada na prefeitura, a planta aprovada junto ao próprio órgão, a licença do Corpo de Bombeiros, publicações em jornais, fotos, placas, marcos públicos e o IPTU. Sem essa prova, a edificação é tratada pela regra vigente.
O segundo é a data de referência. O regulamento em vigor é o Decreto Estadual nº 69.118/2024, e a Instrução Técnica nº 43/2025 organiza em anexo próprio a sequência de decretos estaduais anteriores, com as respectivas datas. Esses cortes importam porque algumas exigências de adaptação dependem da época em que a edificação foi regularizada, não apenas da idade aparente da construção.
Prédio já licenciado e sem alteração
É a situação mais favorável e a menos conhecida por quem administra o imóvel. Estando a edificação licenciada pelo Corpo de Bombeiros, sem acréscimo de área, sem acréscimo de altura e sem mudança de ocupação, é facultado continuar atendendo ao que o Projeto Técnico já aprovado exigia, sem que se cobrem adaptações à regra nova. A regra que a Instrução Técnica repete ao tratar de várias medidas é a mesma: sem aumento de área ou de altura, ou sem mudança de ocupação, adota-se a legislação vigente à época.
Há uma ressalva para as edificações licenciadas antes do Decreto Estadual nº 20.811/1983. Elas também podem manter o Projeto Técnico, mas precisam contar com as medidas consideradas básicas e adaptar o tipo de escada e as distâncias máximas a percorrer. E a dispensa de adaptações não é absoluta: constatada a necessidade de sanear aprovações anteriores, a Instrução Técnica nº 43/2025 deixa a decisão sobre substituir e adequar o Projeto Técnico a cargo do comando territorial ou das chefias técnicas do Corpo de Bombeiros. E, em qualquer caso, a manutenção das características originais é condição da licença: a alteração feita depois do licenciamento é justamente o que tira o prédio desse enquadramento.
Prédio nunca licenciado
Quando não houve licenciamento anterior, a edificação é classificada pelo anexo de classificação do Decreto Estadual nº 69.118/2024 e adaptada conforme a Instrução Técnica nº 43/2025. O que essa Instrução Técnica não contemplar segue as demais Instruções Técnicas em vigor.
Na prática, o processo começa por reunir a documentação comprobatória, verificar em qual das duas situações a edificação se encontra, conferir se houve mudança de exigência e então definir as adaptações medida a medida. É o levantamento que transforma "o prédio não tem AVCB" numa lista de intervenções com escopo definido, que pode ser orçada e executada por etapas.
O núcleo que independe da data
Aqui está a parte que costuma surpreender quem espera ser dispensado por ser antigo. Para as edificações que precisam se adaptar, a Instrução Técnica nº 43/2025 fixa exigências básicas independentes da data de construção e da regularização, separadas por porte:
| Porte da edificação | Medidas que a adaptação alcança |
|---|---|
| Área superior a 750 m² ou altura superior a 12 m | Saída de emergência, brigada de incêndio, iluminação de emergência, alarme de incêndio, sinalização de emergência, extintores, hidrantes e/ou mangotinhos, instalações elétricas conformes às normas técnicas, selagem de shafts e dutos acima de 12 m, e controle de material de acabamento e revestimento nas ocupações e épocas indicadas |
| Área inferior a 750 m² e altura inferior a 12 m | Saídas de emergência, sinalização de emergência, extintores e instalações elétricas conformes às normas técnicas; brigada de incêndio nas ocupações indicadas; iluminação de emergência acima de dois pavimentos ou em local de reunião de público acima da lotação fixada; e controle de material de acabamento e revestimento nas ocupações e épocas indicadas |
A leitura dessa tabela é que, uma vez que a edificação precise se adaptar, a idade alivia o enquadramento do projeto, e não o conjunto mínimo de medidas. Saída de emergência, sinalização, extintores e instalações elétricas em conformidade com as normas aparecem nos dois portes, sem condicionante de data.
Saídas, shafts e o prazo para adequar
Duas adaptações têm tratamento próprio quanto ao momento em que são cobradas. As adaptações de saídas de emergência e a selagem de shafts só são cobradas no momento de renovar a licença do Corpo de Bombeiros, e isso vale enquanto não houver alteração de uso, de área ou de altura no projeto. O compromisso de executá-las antes de pedir a renovação é formalizado em termo próprio. Para o condomínio, isso significa que esses dois itens entram no planejamento do ciclo, e não como emergência.
Quando a adequação exige obra que não cabe num prazo curto, existe o Termo de Autorização para Adequação do Corpo de Bombeiros. Ele é emitido em caráter excepcional, mediante apresentação de cronograma, e se destina à implantação de medidas que impliquem obras e adequações complexas em edificação existente, restrito às irregularidades constatadas em vistoria, com avaliação por comissão técnica e medidas compensatórias. É uma das três espécies de licença do Corpo de Bombeiros e permite manter a atividade enquanto a adequação avança, com prazo vinculado ao cronograma aprovado, sem dispensar a obtenção do AVCB ou do CLCB ao final.
O caminho seguinte depende do enquadramento: a diferença entre as duas licenças está em AVCB ou CLCB, e o que o ciclo seguinte exige está em renovação do AVCB. O levantamento da edificação existente e a condução do processo junto ao Corpo de Bombeiros são serviços da equipe de engenharia da VENCO, descritos na página de licença do Corpo de Bombeiros.
Perguntas frequentes
Prédio antigo precisa se adaptar à regra nova de incêndio?
Não integralmente. Estando licenciado, sem acréscimo de área, sem acréscimo de altura e sem mudança de ocupação, o prédio pode seguir com o que o Projeto Técnico existente já exigia, sem adaptar-se à regra nova. Fora desse caso, entra o conjunto de medidas que a Instrução Técnica nº 43/2025 fixa independentemente da data de construção, como saídas de emergência, sinalização, extintores e instalações elétricas conformes às normas técnicas.
O que serve como prova de que a edificação é anterior ao regulamento?
A Instrução Técnica nº 43/2025 exige documentação comprobatória e remete a definição à Instrução Técnica nº 03/2025, que lista como exemplos a planta aprovada na prefeitura, a planta aprovada junto ao Corpo de Bombeiros, a licença do próprio órgão, publicações em jornais, fotos, placas, marcos públicos e o IPTU. Sem documento que comprove a existência anterior, a edificação é tratada pela regra vigente.
Reforma no prédio antigo faz perder o enquadramento?
Depende do que a reforma altera. O enquadramento favorável vale para a edificação licenciada sem acréscimo de área, sem acréscimo de altura e sem mudança de ocupação. Pelo regulamento estadual, as medidas de segurança devem ser observadas, entre outras ocasiões, na reforma que implique alteração de leiaute, na mudança de ocupação ou uso, na ampliação de área e no aumento de altura. Alteração nesses termos leva a edificação para a regra atual. O alcance depende da separação: a parte ampliada só é tratada à parte quando há compartimentação entre ela e a existente; sem essa separação, a exigência passa a valer para o conjunto.
Dá para manter o imóvel funcionando durante a adequação?
É a finalidade do Termo de Autorização para Adequação do Corpo de Bombeiros, emitido em caráter excepcional mediante cronograma. Ele se destina a medidas que impliquem obras e adequações complexas em edificação existente e fica restrito às irregularidades constatadas em vistoria, com avaliação por comissão técnica e medidas compensatórias. Encerrada a vigência sem o cumprimento das medidas, a situação é tratada como infração grave.
Normas e fontes citadas
- Instrução Técnica nº 43/2025 · texto oficial
- Decreto Estadual nº 69.118/2024 · texto oficial
- Instrução Técnica nº 01/2025 · texto oficial
- Instrução Técnica nº 03/2025 · texto oficial
- Decreto Estadual nº 20.811/1983 · texto oficial
VENCO Engenharia
Regularização de imóvel e AVCB no Vale do Paraíba
A VENCO Engenharia atende São José dos Campos e a região do Vale do Paraíba, com ART e documentação técnica em cada obra.
- Regularização de imóvel: levantamento do imóvel, memorial descritivo e ART para a regularização da construção
- AVCB e CLCB: obtenção e renovação do auto e do certificado do Corpo de Bombeiros
- Laudo técnico e parecer: laudo e parecer de engenharia civil para avaliação de segurança, regularização e tomada de decisão, com ART
Conteúdo técnico elaborado pela equipe de engenharia da VENCO Engenharia, empresa de engenharia civil de São José dos Campos. Os requisitos normativos remetem à edição de cada norma indicada acima, vigente na data de publicação.
Este conteúdo é informativo e não substitui vistoria com responsabilidade técnica registrada. Os requisitos citados devem ser confirmados no exemplar licenciado da norma.
